伦敦东南边缘一家本地房产中介门店经理史蒂夫·布朗，在和客户聊房价、通勤时长这些常规话题之外，新增了一个出人意料的讨论指标：互换利率。 　　原因在于英国央行政策利率，和交易商在市场上定价的互换利率之间，差距越来越大。英国央行理论上决定英国整体融资成本，全年政策利率维持在3.75%不变，但互换利率大幅飙升，带动抵押贷款平均利率升至约6%。 　　布朗在伦敦布莱克希思经营Winkworth房产中介，他说：“互换利率已经是伦敦每一位房产经纪人每天都要聊的话题。大家不一定担心房价下跌，只是付不起月供。” 　　这一现象体现：一个相对冷门金融市场的波动，正在向英国实体经济外溢。拥有住房仍是英国民众的核心诉求，也是首相安迪·伯纳姆增长议程的支柱。但购房负担能力持续收紧，或将阻碍帮助年轻人登上购房阶梯的政策目标。 　　银行发放固定利率房贷、同时吸收浮动利率存款，会利用互换利率对冲其中的风险。交易员也会借助互换利率，押注英国央行基准利率的未来走势。 　　自中东冲突爆发后，市场对英国央行利率的预期剧烈震荡。油价上涨推升通胀担忧，交易员从押注降息，转而押注多次加息，全部通过互换利率来表达。 　　延伸阅读：交易员与欧央行、英央行在加息幅度上存在分歧 　　国际清算银行数据显示，英镑利率衍生品场外市场每日交易额接近1万亿美元，英国是全球最大交易中心。但这类产品此前很少受到大众关注。 　　楼市承压 　　互换利率飙升给本就低迷的楼市带来额外压力，影响已经显现。房产平台Rightmove数据：9月购房咨询量同比下降9%。 　　房源库存高于往年，大量房产挂牌后滞销。Rightmove称，英国每家房产中介在售房源平均数量达到65套，创十余年来同期最高。 　　抵押贷款需求同样走弱。英国央行最新数据显示，8月房贷审批量降至54900笔，为2023年6月以来最低。 　　房贷机构Gen H首席执行官格雷厄姆·麦克莱兰表示：“利率走高意味着购房负担下降，房屋成交减少。” 　　本月伯纳姆政府即将发布首份预算案，这是一大棘手难题。伯纳姆希望压低生活成本，向选民证明工党具备财政治理能力。很多人仍对2022年前首相莉兹·特拉斯预算方案引发的房贷利率暴涨心有余悸。 　　大多数英国购房者只选择2年或5年期固定利率房贷。对比来看，美国主流是30年期固定房贷，法国、德国的贷款固定期通常超过10年。 　　英国房主需要频繁续贷，因此极易受到利率波动冲击；而互换利率又是贷款定价的核心，一旦互换利率上行，会迅速传导至房贷。 　　麦克莱兰称：“全球范围内，像英国这样高度暴露于互换利率波动的国家相当少见。” 　　今年互换利率波动加剧，这种敏感性带来的痛苦尤为突出。英国央行行长安德鲁·贝利指出，自2月底以来，抵押贷款利率上行超1个百分点，属于“货币条件大幅收紧”。 　　美伊冲突爆发之后，贷款机构重新定价的速度加快，避免在互换利率上涨时，仍提供市场上最低的房贷报价。 　　MSP Financial Solutions经纪公司总监克里斯·赛克斯说：“互换利率是每天早上第一件要看、晚上最后一件要看的东西。看互换利率走势，几乎就能猜出特朗普发了什么推文。” 　　恶性循环 　　今年市场波动持续。美伊冲突爆发以来，上涨交易日的平均涨幅约5个基点；2022年初至今均值约3.5个基点。大约四分之一的上涨日，单日涨幅至少10个基点。 　　这类波动促使贷款机构预先上调利率，避免互换利率走高后，再到市场对冲产生额外成本。波动极端剧烈时，部分机构直接下架贷款产品。 　　桑坦德银行英国子公司房贷交易主管本·梅里特表示：“过去我们总说大型机构反应慢，把它们比作油轮。现在我感觉市场里全是快艇。” 　　这一切进一步放大购房者的不确定性，形成某种恶性循环。Winkworth的布朗表示，他要和买卖双方进行“非常艰难的沟通”，并且持续紧盯互换市场。 　　“我从没见过市场波动如此剧烈的时期。”